（文接上期）

    三、物权设立原因行为的独立性、合法性和决定性

    《解释一》第二十一条规定：具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：

    （一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；

    （二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。

    本条规定确认了物权原因行为的有效性直接制约物权的取得效力。其核心的制度价值在于，即便援引物权法第一百零六条善意取得制度，也须受到物权原因行为效力的制约。

    物权法第十五条规定了物权原因行为相对于物权变动行为具有的独立效力。一般认为，物权原因行为效力的独立性是指对一项物权实施设立与变更等原因行为时，其效力不受嗣后的物权变动登记行为是否完成的限制。

    一个完整的物权行为应由物权原因行为和物权变动行为共同完成。物权原因行为即引起物权变动的前置行为，包括民事法律行为，司法与仲裁行为，政府征收行为，事实行为与事件等情形。物权的变动行为对于不动产及部分特殊动产而言即指登记行为，对于动产而言即为交付行为。

    物权原因行为效力的独立性之价值主要体现在此类案例中。诸如，当事人订立的房地产转让合同系一个典型的设立物权的原因行为。此后，如出卖人虽履行了交付房地产及其权利证书的义务，但未办理过户登记。当房地产市场一旦出现重大的升值因素，此时部分出卖人往往禁不住利益诱惑而放弃了诚信原则，恶意利用房地产转让过户登记程序未完成的瑕疵而翻悔。由于司法实践中长期以来根深蒂固地存在着一种对物权原因行为效力独立性的错误认知，认为凡房地产未过户则未取得产权，既然买受人无产权则其买卖合同也不应当受到保护，从而判决未完成过户程序的房地产转让合同无效。此类错误认知导致了大量的错误裁判，等于使得合同的效力直接地由出卖人把持。

    毫无疑问，将物权原因行为的效力不作独立判断而使之受限于物权变动行为是否完成的认知，将直接导致司法裁判鼓励出卖人不遵守诚实信用原则。事实上，无论是否完成物权转移登记行为，房地产转让合同的效力性均不受登记行为的限制。相反，对已经完成登记的物权变动行为的效力却要受到物权原因行为效力的制约。

    笔者认为，为了纠正司法实践中长期以来对“登记”这一物权变动行为效力的盲目尊崇，《解释一》第一条和第二十一条进一步明确了物权原因行为效力的独立性规则，具有重要的司法指导意义。

    四、不动产登记簿与不动产产权证书的法律价值

    《解释一》第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

    长期以来，登记行政实务领域及司法实践中存在一个重大误解，即将不动产登记簿的记载效力绝对化，似乎物权人只有将不动产记载于登记簿后才享有物权，或者记载为何种权利状态就享有何种物权，否则就不享有物权或仅享有有限的物权。

    但事实上，上述观点本身存在循环论证的逻辑错误，其前提是假定登记簿对不动产权利的记载处于完全准确且周全的状态，另一方面又不能绝对肯定登记簿的记载达到了前述效果。如此，则当登记簿的记载出现瑕疵时，即无法用登记簿自身的登记内容来确认登记的正确性。显然，必须剔除登记簿记载效力的绝对化主张，构建起以物权的原因行为来记载及修正物权登记簿登记状态的不动产登记规则。（未完待续）